不動産
(1)不動産
「土地」と「建物」は別々の不動産とさる。
不動産＝土地・建物
土地のうち、建物を建てるためのものを「更地(さらち)」と言い、自分の所有する土地の上に自分が所有する建物が建っている場合には、その土地を「建付地(たてつけち)」と言う。
また自分の所有する土地を貸していて、その上に他人が所有する建物が建っているような場合には、その土地を「底地(そこち)」と言う。
(2)不動産に対する権利
・「所有権」(不動産を)所有する権利
・「賃借権」お金を払って他人の土地や建物を利用させてもらう権利
「借地権」賃借する対象が土地の場合
「借家権」賃借する対象が建物の場合
・「抵当権」不動産を借入金などの担保とする権利のうち代表的なもの
不動産の調査
＊その不動産に居住している人または、利用している人が、所有者であるとは限らない。
(1)所在地や面積、所有者などを記録したもの。
土地は１筆、建物は１棟ごとにそれぞれ１単位の登記簿が作られている。
登記簿は、表題部と権利部で構成されており、表題部には、「表示に関する登記」、権利部には、「権利に関する登記」が記録される。
| 表題部 | 土地建物の物理的な状況 | 土地：所在、地番、地目、地積 建物：家屋番号、種類、床面積、構造など | |
|---|---|---|---|
| 権 利 部 | 甲区 | 所有権に関する事項 | 移転の日付、目的、原因、所有者名など |
| 乙区 | 所有権以外の権利に関する事項 | 抵当権が設定されている場合には、設定された日付、原因、債権者、債権額など | |
・不動産登記簿は、その土地建物の所在地を所轄する法務局(その支所または出張所)に保管されており、申請をすれば誰でも登記事項証明書や登記事項要約書の交付を請求することができる。
・登記事項証明書は登記に記録された事項の全部、または一部を証明した書面で、登記事項要約書は登記事項の概要を記載した書面。
・所在、地番は住居表示と一致しているとは限らない。
・地積は実測面積と必ずしも一致しているわけではない。
・登記簿上の所有者が、必ずしも真の所有者であるという保障はない(登記簿には向信力がない)。
・権利者は登記することで、第三者に対し、その権利を主張できる(対抗力)。
(2)公図
法務局に備え付けられている登記簿以外の資料で、地図に準ずる図面。
公図の精度は高くなく、これにより土地(各筆)の形や道路との位置関係などを知ることができる。
不動産の価値
(1)価値の種類
一般の取引価格の指標としての価格、国や地方公共団体が税金を徴収するときの基準としての土地の価格など、目的によって土地の価格には次のような種類がある。
| 公示価格 | 基準地 標準価格 | 固定資産税評価額 | 相続税評価額 (路線価) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 決定機関 | 国土交通省 | 都道府県知事 | 市町村長 | 国税局 | |
| 基準日 | 毎年１月１日 | 毎年７月１日 | 基準年度(３年に１度) の前年の１月１日 (３年に１度評価替え) | 毎月１月１日 | |
| 用途・目的 | 一般の取引価格の指標 | 一般の取引価格の指標 | 固定資産税などの算出の基準 | 相続税などの算出の基礎 | |
| 価格水準の関係 | 100% | 100% | 70% | 80% |
この他、実勢価格と呼ばれる、実際に売買される価格(いわゆる時価)がある。
(2)不動産鑑定評価
鑑定評価より不動産の価格を求める方法は、主に３通りある。
１．原価法
価格を求める時点における、建物建設等に要する費用＝原価(再調達原価)を求め、減価償却などの減価修正を行い、対象不動産の価格を求める方法。
２．取引事例比較法
近隣地域及び同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例価格に事情補正(売り急ぎなど価格に影響を及ぼす事情を加味)と時点修正(取引のあった時点から価格を求める時点までの地価の変動を修正)を行い、かつ地域要因や個別的要因の比較をして対象不動産の価格を求める方法。
３．収益還元法
土地、建物の賃貸を想定し、将来発生すると期待される賃料収入から必要経費等を控除して求めた純収益から当該不動産の価格を求める方法。
●直接還元法
一期間の純収益を還元利回りという一定の利率で割り戻して対象不動産の価格を求める方法。
●DCF法
連続した複雑の期間に発生すると期待される純収益と、期間終了後の売却予定価格を現在価値に割り戻した額の総和から対象不動産の価格(現在の価格)を求める方法。
