不動産に関する法令上の制限2
(1)接道義務
都市計画区域および準都市計画区域内の建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に２ｍ以上接していなければならない。
「建築基準法上の道路」とは、幅員４ｍ以上(特定行政丁が指定する区域内においては６ｍ以上)の道路を言う。
ただし、幅員が４ｍ未満の道路であっても「建築基準法上の道路」として認められる場合がある。
建築基準法が適用されるよりも前にすでに建物が建ち並んでいた道路で、特定行政丁の指定があるものは道路として認められる(建築基準法第４２条２項「二項道路」または「みなし道路」)。
但し、その道路に接する敷地の建物を建て換えようとする場合には、現況道路の中心線から２ｍ後退(セットバック)したところが道路境界線とみなされる。
現況道路の反対側が「川」や「がけ」などの場合には、その反対側から４ｍを確保したところまでが後退しなければならない部分となる。
(2)建物の用途に対する制限
都市計画法で規定される各「用途地域」ごおに、建築できる建物の用途が制限されている。
敷地が２以上の用途地域にまたがる時は、その敷地の過半の属する地域の制限を受ける。
建築基準法
(1)接道義務
都市計画区域および準都市計画区域内の建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に２ｍ以上接していなければならない。
「建築基準法上の道路」とは、幅員４ｍ以上(特定行政丁が指定する区域内においては６ｍ以上)の道路を言う。
ただし、幅員が４ｍ未満の道路であっても「建築基準法上の道路」として認められる場合がある。
建築基準法が適用されるよりも前にすでに建物が建ち並んでいた道路で、特定行政丁の指定があるものは道路として認められる(建築基準法第４２条２項「二項道路」または「みなし道路」)。
但し、その道路に接する敷地の建物を建て換えようとする場合には、現況道路の中心線から２ｍ後退(セットバック)したところが道路境界線とみなされる。
現況道路の反対側が「川」や「がけ」などの場合には、その反対側から４ｍを確保したところまでが後退しなければならない部分となる。
(2)建物の用途に対する制限
都市計画法で規定される各「用途地域」ごおに、建築できる建物の用途が制限されている。
| 全ての用途地域で建築できるもの | 神社、寺院、教会、保育所、診療所、公衆浴場、派出所 |
|---|---|
| 工業専用地域以外なら建築できるもの | 住宅、共同住宅、図書館、老人ホーム |
| 工業・工業専用地域以外なら建築できるもの | 幼稚園、小学校、中学校、高等学校 |
| 第一種・第二種低層住居用地域と 工業・工業専用地域以外で建築できるもの | 大学、専門学校、病院 |
| 商業地域、準工業地域のみで建築できるもの | キャバレー、料理店、ナイトクラブ |
敷地が２以上の用途地域にまたがる時は、その敷地の過半の属する地域の制限を受ける。
| 用途地域 | 内容 | |
|---|---|---|
| 住 居 系 | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための良好な住居の環境を保護するために定める地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | 主として低層住宅のための良好な住居の環境を保護するために定める地域 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための良好な住居の環境を保護するために定める地域 | |
| 第ニ種中高層住居専用地域 | 主として中高層住宅のための良好な住居の環境を保護するために定める地域 | |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を保護するために定める地域 | |
| 第ニ種住居地域 | 主として住居の環境を保護するために定める地域 | |
| 準住居地域 | 道路の沿線としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域 | |
| 商 業 系 | 近隣商業地域 | 近隣の住居地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するために定める地域 |
| 商業地域 | 主として商業その他の業務の利便を増進するために定める地域 | |
| 工 業 系 | 準工業地域 | 主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するために定める地域 |
| 工業地域 | 主として工業の利便を増進するために定める地域 | |
| 工業専用地域 | 工業の利便を増進するために定める地域 |
不動産に関する法令上の制限1
都市計画法
(1)都市計画法の仕組み(区域区分)
◎日本国土
■都市計画区域
(計画的に街づくりをしていく地域)
・都道府県知事(２以上の都道府県に渡る場合には国土交通大臣)が指定する。
a.市街化区域
既に市街化を形成している地域やこれから優先して市街化を計画的に行おうとする地域
＊市街化区域と市街化調整区域の２つに分けることを「線引き」という
b.市街化調整区域
市街化を制御すべき地域
c.非線引き都市計画区域
「市街化区域」と「市街化調整区域」の区分をしていない地域
■準都市計画区域
(将来の都市化のために必要な規制だけは行っておこうという地域)
・市町村が指定する。
■都市計画区域外の区域
(2)地域地区
建築基準法などにより、建てられる建物の大きさや用途に制限が加えられる。
◎地域地区
■用途地域
・用途により１２種類に分類。
・市街化区域内では用途地域が定められる。
■補助的地域地区
・用途地域の他にも、目的別に指定される様々な地域地区がある。
・「火災に対する規制」を強化した防火地域、準防火地域や「まちの景観｣維持のために指定される景観地区がある。
*防火地域での規制：耐火構造または準耐火構造による建築物でなければならない。
原則として木造の建物は認められない。
*準防火地域での規制：防火地域よりゆるいが、建物の構造が制限されている。
(3)開発許可制度
都市計画法では、開発行為を行おうとする場合、事前に都道府県知事の許可を受けなければならない。
１．開発行為
将来、建物や特定工作物(ゴルフ場など)の建築を目的とした土地の区画形質の変更(道路をつくるための敷地分割、盛土等の造成工事、山林を宅地にする等)のことを言う。
２．開発行為の許可
無秩序な「街」の拡大防止を目的なので、その目的に支障をきたさないものは許可を不要。
(例)
・一定の規模までの開発
・公的機関が行う開発行為や公益上必要な建築物の建設のための開発行為
＊都市化を制御すべき地域である市街化調整区域内での開発行為は、その規模に関わらず、許可が必要。
国土利用計画法
統合的かつ計画的な国土利用を図ることを主な目的に作られた法律。
一定規模以上のまとまった土地の取引をする場合には知事への事後届け出が必要。
地価の上昇が予想される度合いにより、特別に指定された区域内において土地取引を行う場合には、都道府県知事の許可やその内容についての事前の届出が必要。
| 許可・届出 | 許可・届出必要面積 | |
|---|---|---|
| 規制区域 | 契約締結前に許可が必要 | ・大小問わず全ての取引 |
| 監視区域 | 契約締結前に届出 | ・都道府県知事が定めた面積以上 |
| 注視区域 | 契約締結前に届出 | ・市街化区域2,000�岼幣� ・市街化区域を除く都市計画区域5,000�岼幣� ・都市計画区域以外の区域10,000�岼幣� |
| 上記以外の区域 | 契約締結後に届出(*) |
(*)契約締結後２週間以内に買主が届出
農地法
農業に従事する人達の地位の安定や農業生産力の増進を目的として作られた法律。
◎農地法の適用を受ける土地
■農地
耕作の目的に供される土地
■栽草放牧地
家畜の放牧などの目的に供される土地
「農地」「採草放牧地」とは、実際に耕作などの目的に供されている土地のことであり、登記簿上の地目(田・畑・宅地など土地の利用状況による区分)とは無関係。
[規制]
農地の利用方法の変更や売買などを行う場合には、原則として許可権者の許可が必要
| 制限内容 | 適用される条項 | 許可権者 | 違反した場合 |
|---|---|---|---|
| [権利移転] 農地を農地として売買したり、貸し借りを行う場合 | 農地法第３条 | 農業委員会 (権利取得者が市町村外の者である場合は、都道府県知事) | 契約は無効、 罰則あり |
| [転用] 自分の農地を自分で宅地などにする場合 | 農地法第４条 | 都道府県知事 (農地が４haを超える場合は、農林水産大臣) ★都市化区域内の特例あり | 原状回復命令あり、 罰則あり |
| [転用目的での権利移動] 他人の農地を買って(借りて)宅地などにする場合 | 農地法第５条 | 都道府県知事 (農地が４haを超える場合は、農林水産大臣) ★市街化区域内の特例あり | 契約は無効、 原状回復命令あり、 罰則あり |
★市街化区域内の特例
予め農業委員会に届出れば許可は不要。
区分所有法
(建物の区分所有等に関する法律)
一棟の建物を区分して所有している建物(区分所有建物)に対する取り決めをしている法律
(1)構成
◎区分所有建物
■専有部分(各住戸のこと)
○○号室など
■共用部分
共用のエントランス、階段、エレベーターなど
(2)土地建物に対する権利
専有部分の所有権を区分所有権と言い、その建物の敷地に対する権利を敷地利用権と言う。
区分所有建物の場合は１つの「専有部分の区分所有権」に対応する「敷地利用権」と「共用部分の所有権」は、必ずセットで取引されなければならない。
(3)管理規約と管理組合
マンション等、多くの人が居住している場合の建物の管理方法や駐車場の使用方法等のルールを管理規約と言い、各区分所有者(専有部分を借りている人を含む)は、それに従わなければならない。
管理規約の設定や改正その他管理に関する重要な事項は、区分所有者全員が加入する管理組合の集会にて取り決められる。
集会で何かの取り決めをしようとする場合、次に掲げる特別な事項の決定(特別決議)以外のものは区分所有者及び議決権の各過半数の賛成により決定(普通決議)することができる。
議決権とは各区分所有者の専有部分の床面積の割合により与えられるもの。
| 決議事項 | 区分所有者及び 議決権の必要賛成割合 |
|---|---|
| 管理規約の設定・変更・廃止 共用部分の改築・用途変更など | 各 3/4以上 |
| 建物の建替え | 各 4/5以上 |
宅地建物取引業法
(1)宅地建物取引業者
宅地建物取引業を営もうとする場合には、宅地建物取引業者としての免許が必要。
この免許は、その事務所の所在する都道府県知事(２つ以上の都道府県に事務所を置き営業する場合には国土交通大臣)から与えられる。
宅地建物取引業とは、宅地や建物について次の取引を反復・継続して行うことを言う。
a.売買・交換を自ら行う
b.売買・交換・賃貸の代理(依頼者の代理人として契約する)を行う
c.売買・交換・賃貸の媒介(契約の当事者同士を結びつける、仲介する)を行う
(2)宅地建物取引主任者
事務所ごとに一定の割合で、成年者で専任の宅地建物取引主任者を常駐させなければならない。
取引主任者とは宅地建物取引主任者試験に合格し、知事の登録を受けて宅地建物取引主任者証の交付を受けた人のことを言う。
(3)不動産の売却を検討し、買い手を不動産業者に探してもらうような場合は、その業者との間で媒介契約を締結する。
| 一般 媒介契約 | 依頼者：同時に複数の業者に依頼することができる。 買主を自分で見つけることは可能。 業者：進捗状況の報告義務はない。 |
|---|---|
| 専任 媒介契約 | 依頼者：同時に複数の業者に依頼することはできない。 買主を自分で見つけることは可能。 業者：２週間に１回以上、進捗状態を報告する義務がある。 指定流通機構(通称レインズ)に契約から７日以内に物件を登録しなければならない。 |
| 専属専任 媒介契約 | 依頼者：同時に複数の業者に依頼することはできない。 買主を自分で見つけることはできない。 業者：１週間に１回以上、進捗状況を報告する義務がある。 指定流通機構に契約から５日以内に物件を登録しなければならない。 |
(4)報酬額の制限
不当に高額な報酬を請求することのないように、不動産業者が請求できる報酬額についての規制。
a.売買・交換の媒介の場合
＊売主と買主の双方から依頼を受けているような場合にはそれぞれから限度額まで受け取れる。
売買代金が
・２００万円以下 ... 売買代金×５％
・２００万円超 ４００万円以下 ... 売買代金×４％＋２万円
・４００万円超 ... 売買代金×３％＋６万円
不動産業者が消費税の課税業者ならば、この額に消費税相当額が加わる。
b.売買・交換の代金の場合
依頼者から受け取れる報酬限度額は、aと同じ計算をした金額の２倍以内。
c.賃貸の媒介の場合
貸主と借主の双方から受け取れる報酬限度額は合計で賃料の１ヶ月分。
(5)手付
契約の締結時に買主などが相手方に交付する金銭。
a.手付解除
特に定めがない限り、手付は解約手付と指定される。
相手が契約の履行に着手するまでなら、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を支払うことにより、売買契約の解除ができる。
b.宅地建物取引業者が売主の場合
宅地建物取引業者自らが売主となる場合には、受け取ることができる手付は売買代金の２割までと制限されている。
借地関係(普通借地権、定期借地権)
借地権：建物を所有する目的でお金を払って土地を借りる権利。
「土地を貸したくない」という状況対策として、平成４年８月１日から「借地借家法(新法)」が施行された。
これに伴い、「借地法(旧法)」は廃止されたが、すでに締結された新法の適用を受けることはない。
(1)借地期間(期間の定めがない契約の場合)
(コンクリート造など堅固な建物)
(木造など上記以外のもの)
(普通借地権)
(構造の区別なし)
２０年以上
１０年以上
(2)更新拒絶の要件の明確化
旧法では、契約の更新を拒絶するときに必要な「正当事由」の内容が明確に定められていなかったため、事実上、貸主側からの拒絶は不可能だった。
したがって新法では、正当事由の内容として「土地の使用を必要とする事情」「借地に関する従前の経過」「土地の利用状況」「立退き料支払の申し出」が明記された。
(3)定期借地権
新法では、予め合意した契約期間が満了した場合に更新されない借地権である「定期借地権」が認められた。
(公正証書でなくてもよい)
�〃戚鵑旅洪靴�ない。
��建物の再築による期間の延長なし。
�７�物買取請求をしない。
(建物を譲渡することで建物の所有権が借地人から地主に移り、借地権は消滅する。)
�〃戚鵑旅洪靴�ない。
��建物の再築による期間の延長なし。
�７�物買取請求をしないことが規定される。
借地人または建物の賃借人がその建物を使用している場合により、地主との間で借家契約が成立したものとみなされる。
・一般定期借地権、事業用借地権は原則として更地にて返還するが、両者合意の下で建物を買い取ることは可能。
・公正証書とは、公証人(公証役場にいる)が証書として作成するものであり、法的に強い証拠となる。
借家関係(普通借家権、定期借家権)
・平成４年８月１日以降の契約に新しい「借地借家法」が適用される。
借地借家法に基づく借家権を「普通借家権」と言う。
借家契約では借地の場合と異なり、契約期間を自由に決めることができる(１年未満の契約は認められない)。
貸主から「借家契約」の更新を拒否する場合には、正当事由が必要で、かつ６ヶ月前までにその旨の通知を借主に対して行わなければならない。
明渡しを求める場合に際しては立退き料の支払が必要となる場合がある。
・平成１２年３月１日に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」施行。
「定期借家権」が認められることになった。
定期借家権とは、契約期間が終われば、賃貸借は終了し契約の更新はしないという借家権のこと。
契約期間１年未満の借家権契約は可能となった。
| 契約の要件 | ・家主は契約の前に、この賃貸借は更新のない定期借家契約であることを契約書とは別の書面にて説明しなければならない。 ・契約書は書面(公正証書でなくてもよい)によるものでなければならない。 |
|---|---|
| 契約終了の通知 | ・期間が１年以上の定期借家契約では、家主は期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に通知しなければならない。 (通知が遅れた場合には、通知としてから６ヶ月後に契約が終了) |
| 中途解約 | ・床面積２００�嵬に�の居住用建物に限り、転勤、療養、親族の介護などやむを得ない事情があれば、１ヶ月の予告期間で借家人から解約の申し入れが可能。 (その他の建物については、特約がない限り、借家人からの中途解約は認められない) |
| 改正前の契約 | ・改正法施行(平成１２年３月１日)より前に締結した普通借家契約を合意解約して、新たに定期借家契約を締結することはできるが、居住用建物については当分の間認められない。 |
不動産
(1)不動産
「土地」と「建物」は別々の不動産とさる。
不動産＝土地・建物
土地のうち、建物を建てるためのものを「更地(さらち)」と言い、自分の所有する土地の上に自分が所有する建物が建っている場合には、その土地を「建付地(たてつけち)」と言う。
また自分の所有する土地を貸していて、その上に他人が所有する建物が建っているような場合には、その土地を「底地(そこち)」と言う。
(2)不動産に対する権利
・「所有権」(不動産を)所有する権利
・「賃借権」お金を払って他人の土地や建物を利用させてもらう権利
「借地権」賃借する対象が土地の場合
「借家権」賃借する対象が建物の場合
・「抵当権」不動産を借入金などの担保とする権利のうち代表的なもの
不動産の調査
＊その不動産に居住している人または、利用している人が、所有者であるとは限らない。
(1)所在地や面積、所有者などを記録したもの。
土地は１筆、建物は１棟ごとにそれぞれ１単位の登記簿が作られている。
登記簿は、表題部と権利部で構成されており、表題部には、「表示に関する登記」、権利部には、「権利に関する登記」が記録される。
| 表題部 | 土地建物の物理的な状況 | 土地：所在、地番、地目、地積 建物：家屋番号、種類、床面積、構造など | |
|---|---|---|---|
| 権 利 部 | 甲区 | 所有権に関する事項 | 移転の日付、目的、原因、所有者名など |
| 乙区 | 所有権以外の権利に関する事項 | 抵当権が設定されている場合には、設定された日付、原因、債権者、債権額など | |
・不動産登記簿は、その土地建物の所在地を所轄する法務局(その支所または出張所)に保管されており、申請をすれば誰でも登記事項証明書や登記事項要約書の交付を請求することができる。
・登記事項証明書は登記に記録された事項の全部、または一部を証明した書面で、登記事項要約書は登記事項の概要を記載した書面。
・所在、地番は住居表示と一致しているとは限らない。
・地積は実測面積と必ずしも一致しているわけではない。
・登記簿上の所有者が、必ずしも真の所有者であるという保障はない(登記簿には向信力がない)。
・権利者は登記することで、第三者に対し、その権利を主張できる(対抗力)。
(2)公図
法務局に備え付けられている登記簿以外の資料で、地図に準ずる図面。
公図の精度は高くなく、これにより土地(各筆)の形や道路との位置関係などを知ることができる。
不動産の価値
(1)価値の種類
一般の取引価格の指標としての価格、国や地方公共団体が税金を徴収するときの基準としての土地の価格など、目的によって土地の価格には次のような種類がある。
| 公示価格 | 基準地 標準価格 | 固定資産税評価額 | 相続税評価額 (路線価) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 決定機関 | 国土交通省 | 都道府県知事 | 市町村長 | 国税局 | |
| 基準日 | 毎年１月１日 | 毎年７月１日 | 基準年度(３年に１度) の前年の１月１日 (３年に１度評価替え) | 毎月１月１日 | |
| 用途・目的 | 一般の取引価格の指標 | 一般の取引価格の指標 | 固定資産税などの算出の基準 | 相続税などの算出の基礎 | |
| 価格水準の関係 | 100% | 100% | 70% | 80% |
この他、実勢価格と呼ばれる、実際に売買される価格(いわゆる時価)がある。
(2)不動産鑑定評価
鑑定評価より不動産の価格を求める方法は、主に３通りある。
１．原価法
価格を求める時点における、建物建設等に要する費用＝原価(再調達原価)を求め、減価償却などの減価修正を行い、対象不動産の価格を求める方法。
２．取引事例比較法
近隣地域及び同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例価格に事情補正(売り急ぎなど価格に影響を及ぼす事情を加味)と時点修正(取引のあった時点から価格を求める時点までの地価の変動を修正)を行い、かつ地域要因や個別的要因の比較をして対象不動産の価格を求める方法。
３．収益還元法
土地、建物の賃貸を想定し、将来発生すると期待される賃料収入から必要経費等を控除して求めた純収益から当該不動産の価格を求める方法。
●直接還元法
一期間の純収益を還元利回りという一定の利率で割り戻して対象不動産の価格を求める方法。
●DCF法
連続した複雑の期間に発生すると期待される純収益と、期間終了後の売却予定価格を現在価値に割り戻した額の総和から対象不動産の価格(現在の価格)を求める方法。
個人住民税・個人事業税
都道府県と市町村が課税する税金。
住民税＝(都)道府県民税＋市町村民税
(1)納税義務者(均等割及び所得割)
●市町村内に住所がある人：均等割と所得税割が課される
●市町村内に住所がないが、事務所、事業所または家屋敷がある人：均等割が課される
＊住所はその年の1月1日現在の状況で判断される。
(2)個人住民税の構成
(3)個人住民税の特徴
１．課税対象となる所得
前年度の所得に対して課税する前年度課税が採用されている(所得税とは１年の差がある)。
２．課税方法
原則として、賦課課税制度がとられており、一般には申告は不要。
３．納付方法
住民税額(所得割＋均等割)は、原則として年４回に分けて納付する(普通徴収)。
ただし、給与所得者の場合は、給料からの天引き(特別徴収)で納付することもできる。
４．各種控除
所得税同様１４種類ある。
ただし所得控除の額は、雑損控除・医療費控除・社会保険料控除・小規模企業共済等掛金控除以外は所得税と異なる。
住宅借入金等特別控除は住民税には適用されない。
定率減税は、所得割額の7.5%(2万円限度)相当額になる。
地方公共団体のサービスに対する相応の負担として課せられる都道府県から課税される地方税。
事業以外から生ずる所得については課税されない。
(1)課税標準と税率
その年度の初日(4月1日)の属する年の前年の所得で、不動産所得と事業所得。
税率は、事業の種類により３〜５％に区分される。
(2)各種控除
事業の所得から各種控除を行い、その残りの所得に対して税率を乗じて算出する。
損失の繰越控除、事業用資産の譲渡損失の控除、事業用資産の譲渡損失の繰越控除、事業主控除(２９０万円)等がある。
なお、青色申告特別控除制度は、事業税における事業所得および不動産所得の計算上は適用されない。
総収入金額−必要経費＝事業所得または不動産所得
事業所得又は不動産所得−純損失の繰越控除等−事業主控除２９０万円＝事業税の課税標準
事業税の課税標準×税率＝事業税額
(3)申告と納付
事業税の対象となる所得が事業主控除額(290万円)を超える場合、事業税の申告をしなくてはならない。
ただし、申告義務のある人でも、前年分の所得について所得税の確定申告書を提出した場合や、個人の道府県民税の申告書を提出した場合には、改めて事業税の申告をする必要はない。
個人事業税は、全て普通徴収の方法により納付する。
都道府県は事業税の申告書等に基づき税額を計算し、納税者に通知を行う。
納税者は、納税通知書の記載時期(通常８月末と１１月末)までに事業税を納付する。
個人住民税
都道府県と市町村が課税する税金。
住民税＝(都)道府県民税＋市町村民税
(1)納税義務者(均等割及び所得割)
●市町村内に住所がある人：均等割と所得税割が課される
●市町村内に住所がないが、事務所、事業所または家屋敷がある人：均等割が課される
＊住所はその年の1月1日現在の状況で判断される。
(2)個人住民税の構成
| 均等割 | 非課税となる人を除き、所得の多少にかかわらず均等額で課税される。 |
|---|---|
| 所得割 | 前年度の所得金額に応じて、超過累進税率により課税される。 (税率は所得税とは異なる。平成１９年度分以降は、一律１０％の税率となる) |
| 利子割 | 利子等の支払を受ける際に源泉徴収(5%)される。 |
| 配当割 | 上場株式等の配当等の支払を受ける際に源泉徴収(5%)される。 (平成２０年３月３１日までは３％(所得税７％)) |
| 株式等譲渡 所得割 | 特定口座(源泉徴収あり)における上場株式等の譲渡に係わる所得等の金額について源泉徴収(5%)される。 (平成１９年１２月３１日までは3%(所得税7%) |
(3)個人住民税の特徴
１．課税対象となる所得
前年度の所得に対して課税する前年度課税が採用されている(所得税とは１年の差がある)。
２．課税方法
原則として、賦課課税制度がとられており、一般には申告は不要。
３．納付方法
住民税額(所得割＋均等割)は、原則として年４回に分けて納付する(普通徴収)。
ただし、給与所得者の場合は、給料からの天引き(特別徴収)で納付することもできる。
４．各種控除
所得税同様１４種類ある。
ただし所得控除の額は、雑損控除・医療費控除・社会保険料控除・小規模企業共済等掛金控除以外は所得税と異なる。
住宅借入金等特別控除は住民税には適用されない。
定率減税は、所得割額の7.5%(2万円限度)相当額になる。
| 住民税 | 所得税 | ||
|---|---|---|---|
| 課税主体 | 都道府県、市町村 | 国 | |
| 課税対策 | 前年度の所得(前年度課税) | 当年度の所得(当年度課税) | |
| 課税方式 | 原則：賦課課税方式 | 原則：申告納税方式 | |
| 均等割の有無 | 有り | 無し | |
| 税率 | 一律１０％ | ６段階の超過累進税率 | |
| 所得控除等 | 医療費控除、社会保険料等一部を除き、控除額が異なる。 住民税には、住宅借入金等特別控除は適用されない。 | ||
| 定率減税 | 平成１９年分以降、廃止 | ||
| 納付 | 原則 | 年４回に分けて納付 (普通徴収) | 確定申告により納付 (予定納税有り) |
| 例外 | 源泉徴収(特別徴収) | 源泉徴収 | |
個人事業税
地方公共団体のサービスに対する相応の負担として課せられる都道府県から課税される地方税。
事業以外から生ずる所得については課税されない。
(1)課税標準と税率
その年度の初日(4月1日)の属する年の前年の所得で、不動産所得と事業所得。
税率は、事業の種類により３〜５％に区分される。
(2)各種控除
事業の所得から各種控除を行い、その残りの所得に対して税率を乗じて算出する。
損失の繰越控除、事業用資産の譲渡損失の控除、事業用資産の譲渡損失の繰越控除、事業主控除(２９０万円)等がある。
なお、青色申告特別控除制度は、事業税における事業所得および不動産所得の計算上は適用されない。
総収入金額−必要経費＝事業所得または不動産所得
事業所得又は不動産所得−純損失の繰越控除等−事業主控除２９０万円＝事業税の課税標準
事業税の課税標準×税率＝事業税額
(3)申告と納付
事業税の対象となる所得が事業主控除額(290万円)を超える場合、事業税の申告をしなくてはならない。
ただし、申告義務のある人でも、前年分の所得について所得税の確定申告書を提出した場合や、個人の道府県民税の申告書を提出した場合には、改めて事業税の申告をする必要はない。
個人事業税は、全て普通徴収の方法により納付する。
都道府県は事業税の申告書等に基づき税額を計算し、納税者に通知を行う。
納税者は、納税通知書の記載時期(通常８月末と１１月末)までに事業税を納付する。
